장기보유특별공제와 사업용토지 비사업용토지 | 농지 양도소득세

농지 양도 시 적용되는 양도소득세 세금 체계는 장기보유특별공제 적용 여부와 사업용/비사업용 분류에 따라 크게 달라집니다. 각 요건과 세율에 대해 상세히 알아보겠습니다.

 

 

 

농지의 장기보유특별공제 요건과 공제율

장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 납세자에게 양도차익의 일부를 공제해주는 제도입니다. 농지에 대한 장기보유특별공제는 보유기간과 함께 사업용 여부에 따라 공제율이 달라집니다.

 

1. 사업용 농지 장기보유특별공제 요건

1) 보유기간 요건: 최소 3년 이상 보유해야 공제 대상이 됩니다.

2) 사업용 토지 요건: 아래에서 설명할 사업용 토지 인정 기준을 충족해야 합니다.

3) 양도 시점: 양도하는 시점에 사업용 토지로 인정되어야 합니다.

 

2. 사업용 농지 장기보유특별공제율

사업용 농지에 적용되는 장기보유특별공제율은 다음과 같이 보유기간에 따라 차등 적용됩니다.

보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	6%
4년 이상 5년 미만	8%
5년 이상 6년 미만	10%
6년 이상 7년 미만	12%
7년 이상 8년 미만	14%
8년 이상 9년 미만	16%
9년 이상 10년 미만	18%
10년 이상 11년 미만	20%
11년 이상 12년 미만	22%
12년 이상 13년 미만	24%
13년 이상 14년 미만	26%
14년 이상 15년 미만	28%
15년 이상	30%

 

3. 비사업용 농지 장기보유특별공제 적용

1) 원칙적 배제: 2018년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지는 원칙적으로 장기보유특별공제가 배제됩니다.

2) 다음의 경우, 2020년 1월 1일 이후 양도분부터 비사업용 토지라 해도 예외적으로 적용됩니다.

- 조정대상지역 외 지역의 비사업용 토지

- 보유기간 5년 이상

- 공제율

• 5년 이상 10년 미만: 일반 토지 공제율의 70%
• 10년 이상: 일반 토지 공제율의 80%

예시)

7년 보유한 조정대상지역 외 비사업용 농지의 경우,

일반 공제율 14% × 70% = 9.8% 적용

 

농지의 사업용 토지 인정 요건

농지가 사업용 토지로 인정받기 위해서는 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

1. 거주 요건

- 지역적 요건: 농지 소재지 및 연접한 시·군·구, 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역에 주민등록이 되어 있고 실제 거주해야 합니다. (여기서 직선거리 30킬로미터란, 해당 농지의 소재지로부터 농지소유자가 거주하는 시·군·구의 경계선까지의 거리가 아닌 농지소유자의 거주지까지의 거리를 의미)

- 실질 거주 증명: 형식적 주소 이전이 아닌 실제 거주 사실이 중요합니다.

- 거주 기간: 법령상 최소 거주 기간이 명시되어 있지는 않으나, 실무적으로 양도 시점에 실제 거주 중이어야 합니다.

 

사업용토지 '거주요건' 분석

 

2. 직접 경작 요건

- 실질적 영농활동: 타인에게 임대하지 않고 직접 농작물을 경작해야 합니다.

- 증빙 요건: 농업경영체 등록, 농약 구매 기록, 농산물 판매 내역, 농기계 사용 기록 등 실제 영농 활동 증빙이 필요합니다.

- 경작 규모: 실질적인 농업경영이 인정될 수 있는 규모여야 합니다.

 

3. 지역 요건

다음 지역에 소재한 농지는 일반적으로 비사업용으로 분류될 가능성이 높습니다.

• 특별시, 광역시(군 지역 제외), 시지역(읍·면 지역 제외)의 주거지역
• 상업지역, 공업지역 내 농지

 

4. 예외적 사업용 인정 사례

- 농업법인이 실제 농업경영에 사용하는 농지

- 8년 이상 직접 경작 후 한국농어촌공사에 위탁한 농지

- 질병, 고령 등 불가피한 사유로 일시적(3년 이내)으로 경작하지 못하는 경우

 

농지 양도소득세율

1. 기본 세율 (사업용 토지)

사업용 토지로 인정받는 농지에는 다음과 같은 기본 세율이 적용됩니다.

과세표준	세율	산출세액
1,200만원 이하	6%	과세표준 × 6%
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	72만원 + (초과금액 × 15%)
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	582만원 + (초과금액 × 24%)
8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	35%	1,590만원 + (초과금액 × 35%)
1억 5천만원 초과 3억원 이하	38%	3,760만원 + (초과금액 × 38%)
3억원 초과 5억원 이하	40%	9,460만원 + (초과금액 × 40%)
5억원 초과	42%	17,460만원 + (초과금액 × 42%)

 

2. 비사업용 토지 세율

비사업용 토지로 분류된 농지에는 기본 세율에 10%p를 가산하여 과세합니다.

과세표준	세율	산출세액
1,200만원 이하	16%	과세표준 × 16%
1,200만원 초과 4,600만원 이하	25%	192만원 + (초과금액 × 25%)
4,600만원 초과 8,800만원 이하	34%	1,042만원 + (초과금액 × 34%)
8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	45%	2,470만원 + (초과금액 × 45%)
1억 5천만원 초과 3억원 이하	48%	5,320만원 + (초과금액 × 48%)
3억원 초과 5억원 이하	50%	12,260만원 + (초과금액 × 50%)
5억원 초과	52%	22,260만원 + (초과금액 × 52%)

 

3. 단기보유 가산세율

농지를 단기간 보유 후 양도하는 경우, 다음과 같은 추가 세율이 적용됩니다.

• 1년 미만 보유: 기본 세율 + 40%p
• 1년 이상 2년 미만 보유: 기본 세율 + 30%p

 

농지 양도소득세 계산하는 방법

 

농지 양도소득세 비과세/감면 제도

다음은 주요 농지 관련 세금 비과세 및 감면 혜택입니다.

 

농지 비과세, 8년 자경요건 상세보기

 

1. 8년 자경농지 비과세

조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면)

 

- 농지 소재지에 거주하는 사람이 8년 이상 직접 경작한 농지

- 양도소득세 전액 비과세

 

2. 경영이양직접지불금 대상 농지:

- 고령 농업인(65세 이상)이 한국농어촌공사 등에 매도하는 경우

- 양도소득세 100% 감면

 

3. 농업법인 현물출자:

- 농업인이 농업법인에 농지를 현물출자하는 경우

- 양도소득세 일부 감면

 

조세특례제한법 제69조

 

조세특례제한법 시행령 제66조

 

결론

농지 양도 시 세금 부담은 사업용/비사업용 분류와 보유기간에 따라 크게 달라집니다. 비사업용 토지로 분류될 경우 증가하는 세부담은 상당히 큽니다.

 

1. 10%p 세율 가산

2. 장기보유특별공제 배제 또는 축소

3. 비과세/감면 혜택 배제

 

따라서 농지 소유자는 양도 전에 사업용 토지 요건을 충족하는지 면밀히 검토하고, 필요한 경우 세무전문가의 자문을 구하는 것이 좋습니다. 특히 거주 요건과 직접 경작 요건에 관한 증빙자료를 체계적으로 관리하는 것이 중요합니다.

 

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